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Alterações ao regime substantivo (Código Civil):
Duração dos contratos
i. Confere-se maior liberdade às partes, promovendo o aparecimento de contratos de duração variada, nomeadamente, mais curtos, ajustados às necessidades de ambos os contraentes (arrendatário e senhorio).
ii. As partes passam a passam a poder livremente estipular a duração dos contratos para habitação, não estando sujeitas a um prazo mínimo.
iii. Se as partes nada estipularem, os contratos consideram-se celebrados por 2 anos.
Obrigação de Pagamento da Renda
i. Reforça-se o mecanismo de resolução do contrato de arrendamento quando o arrendatário se encontre em mora, permitindo uma mais rápida cessação do contrato e consequente desocupação do locado.
ii. Prevê-se a faculdade de o senhorio resolver o contrato após dois meses de não pagamento ou atraso de pagamento da renda, comunicando-o ao arrendatário.
iii. O arrendatário pode, por uma única vez em relação a esse contrato, pagar a renda em atraso, no mês seguinte, caso em que a resolução fica sem efeito.
iv. Se o arrendatário não pagar, terá de desocupar o locado sem qualquer outro prazo.
v. O fundamento de resolução do contrato de arrendamento no caso de mora é ainda alargado às situações de atrasos reiterados no pagamento da renda, superiores a oito dias, quando ocorram por quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses.
vi. Agiliza-se o procedimento de denúncia do contrato de arrendamento celebrado por duração indeterminada quando o senhorio pretenda proceder à demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos, que impliquem a desocupação do locado, o qual passa a ser efectuado por mera comunicação.[1] Em contrapartida, prevê-se a responsabilização severa do senhorio que, após a denúncia do contrato nestes termos, não execute as correspondentes obras.
vii. O procedimento de denúncia por mera comunicação do contrato celebrado por duração indeterminada é igualmente aplicado às situações em que o senhorio necessite do locado para habitação pelo próprio ou pelos seus filhos.
viii. No que concerne à livre denúncia, pelo senhorio, dos contratos de duração indeterminada, procede-se à redução, para dois anos, do prazo mínimo para a respectiva comunicação.
ix. Os contratos habitacionais celebrados na vigência do RAU e aos contratos não habitacionais celebrados depois do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro, passa a prever-se a possibilidade de livre denúncia, pelo senhorio, dos contratos celebrados por duração indeterminada nos mesmos termos aplicáveis aos novos contratos.
x. Excepção: quando o arrendatário tenha idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau de incapacidade superior a 60%, em consonância com idêntica protecção já conferida, e que se mantém, relativamente à denúncia para habitação do senhorio.
xi. Relativamente aos contratos habitacionais celebrados antes da vigência do RAU e aos contratos não habitacionais celebrados antes do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro [2] entende-se justificado intervir, tratando separadamente as situações que devem ainda ser salvaguardadas, daquelas que, por não justificarem uma especial protecção do ponto de vista social, devem passar a regular-se integralmente, num curto período de tempo, pelo novo regime.
Processo de Actualização da Renda
i. Cria-se um mecanismo de negociação da renda, a iniciar pelo senhorio, que deve propor o valor de actualização da renda e o tipo e a duração do contrato que pretende. Por sua vez, o arrendatário pode responder aceitando a proposta[3], contrapropondo nova renda[4], tipo e duração do contrato, ou denunciando o contrato de arrendamento.[5]
ii. Prevê-se ainda que, havendo lugar a denúncia, o arrendatário deve desocupar o locado num prazo de sete meses, o qual poderá ser elevado para 13 meses caso haja crianças ou estudantes no agregado familiar do arrendatário.
iii. O arrendatário que, face ao procedimento desencadeado pelo senhorio, opte pela denúncia do contrato de arrendamento, deve desocupar o locado em três meses, não havendo, nesse caso, lugar a actualização da renda ou ao recebimento de indemnização pela cessação do contrato.
xii. O arrendatário, pode também invocar e comprovar que o seu agregado familiar tem um rendimento anual bruto corrigido inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais, caso em que a actualização da renda corresponderá, durante um período transitório de cinco anos, a um máximo de 25% ou de 10% do RABC do agregado familiar do arrendatário, consoante o rendimento do agregado seja igual ou superior ou inferior a € 500 mensais, sempre com o limite de 1/15 do valor do locado, determinado de acordo com o valor patrimonial tributário do imóvel.[6]
xiii. Caso o arrendatário, na sua resposta, invoque e comprove ter idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau de incapacidade superior a 60%, poderá haver actualização de renda pelo valor negociado ou pelo valor do locado determinado de acordo com o valor patrimonial tributário do imóvel, excepto se se verificar simultaneamente uma situação de carência económica.
xiv. No que respeita aos arrendamentos para fins não habitacionais, consagra-se um regime especial apenas para as microentidades, prevê-se um regime transitório de cinco anos, durante o qual apenas pode ser actualizada a renda, por referência ao valor do locado. Nesse período, salvo acordo entre as partes, não pode ocorrer a cessação do contrato ou a alteração do tipo de contrato.
Regime da transmissão dos contratos de arrendamento para habitação antigos
i. Fim à possibilidade de transmissões sucessivas e à transmissão para quem tenha casa própria ou arrendada no mesmo concelho, por um lado, e permitindo, em alguns casos, a transição integral para o novo regime através da alteração do tipo de contrato, por outro lado.
Regime Processual
i. É criado um novo procedimento extrajudicial que permite que a desocupação do imóvel seja realizada de forma célere e eficaz[7], num prazo médio estimado de três meses, no caso de incumprimento do contrato por parte do arrendatário.
ii. O procedimento especial de despejo é o meio adequado para efectivar a cessação do arrendamento, independentemente do fim a que se destina, quando o arrendatário não desocupe o locado na data prevista na lei ou na data prevista por convenção entre as partes.[8]
iii. É criado o Balcão Nacional do Arrendamento (BNA) para assegurar a tramitação do procedimento especial de despejo, que segue os seguintes trâmites:
i. O senhorio apresenta junto do BNA, directamente ou através de advogado, o requerimento de despejo;
ii. O BNA notifica o inquilino;
iii. Se o inquilino não deduzir oposição ao pedido de despejo, o balcão emite título de desocupação do locado[9], podendo o senhorio promover a efectivação do mesmo, apenas havendo lugar à intervenção do tribunal, com carácter urgente, para autorização de entrada no domicílio do arrendatário caso este se recuse a desocupar o imóvel ou incumpra o acordo de desocupação firmado com o senhorio.
iv. Se o arrendatário deduzir oposição[10] ao pedido de despejo por não verificação do fundamento invocado pelo senhorio, há lugar à intervenção do juiz, num processo judicial especial e urgente, mas apenas nos casos em que é prestada caução, paga a taxa de justiça e, no decurso do mesmo, efectuado o depósito das rendas vencidas.
iv. No âmbito do procedimento especial de despejo, o pedido de pagamento de renda, encargos ou despesas pode ser deduzido cumulativamente com o pedido de desocupação do locado[11].
v. É sempre garantido um grau de jurisdição.
vi. Para combater a informalidade e a economia paralela, estabelece-se que os contratos de arrendamento relativamente aos quais o senhorio se pretenda prevalecer deste mecanismo têm de estar registados junto da administração fiscal, bem como cumpridas todas as obrigações tributárias relativas aos mesmos.
[1] No caso de arrendatário com idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%, assegurando o respectivo realojamento no mesmo concelho, em condições análogas às que aquele detinha. Nos demais casos, mantém-se o regime supletivo do pagamento da indemnização correspondente.
[2] Verifica-se que tais contratos representam ainda 33% do total de arrendamentos em vigor em 2011, sendo que 40% dos mesmos têm rendas inferiores a €50,00 (cinquenta euros), em muitos casos sem qualquer justificação de ordem social.
[3] Se o arrendatário aceitar a proposta, o valor da renda é actualizado, considerando-se o contrato celebrado por prazo certo, por cinco anos, a menos que as partes acordem noutra duração.
[4] Se o senhorio aceitar o valor da renda mas não houver acordo quanto ao tipo e/ou à duração do contrato, o contrato considera-se sempre celebrado por prazo certo, por cinco anos.
Se o senhorio não aceitar a renda contraproposta pelo arrendatário pode denunciar o contrato, pagando a este uma indemnização correspondente a cinco anos do valor médio das rendas propostas por cada um deles, a qual é agravada se o acordo se frustrar por pequenas margens.
[5] Reconhecendo a excessiva complexidade e ineficácia do regime de actualização de rendas criado pela reforma de 2006, opta-se agora pela promoção do diálogo entre as partes, que deverão procurar alcançar um acordo quanto à manutenção do contrato, salvaguardando sempre os casos de arrendatários com carência económica e/ou idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau de incapacidade superior a 60%, nos arrendamentos para habitação, e as microentidades, nos arrendamentos para fins não habitacionais.
[6] Durante este período, salvo acordo entre as partes, não pode ocorrer a cessação do contrato ou a alteração do tipo de contrato. Findo o período de cinco anos, ou no decurso do mesmo no caso de o rendimento do agregado familiar do arrendatário elevar-se para valores iguais ou superiores a cinco RMNA, a renda passa a poder ser actualizada nos termos gerais.
[7] São sancionados todos os que, sem fundamento, promovam o procedimento especial de despejo.
[8] O mecanismo especial de despejo aplica-se à cessação do contrato por revogação, à caducidade do contrato de arrendamento pelo decurso do prazo, à cessação do contrato por oposição à renovação, à cessação do contrato de arrendamento por denúncia livre pelo senhorio, à cessação do contrato de arrendamento por denúncia para habitação do senhorio ou filhos ou para obras profundas, à cessação do contrato de arrendamento por denúncia pelo arrendatário, bem como à resolução do contrato de arrendamento por não pagamento de renda por mais de 2 meses ou por oposição pelo arrendatário à realização de obras coercivas.
[9] Nos casos de constituição de título para desocupação do locado em que não houve distribuição do processo ao juiz, prevê-se a possibilidade de o arrendatário impugnar, com efeito meramente devolutivo, o respectivo título, em caso de violação das normas relativas à comunicação da cessação do contrato e à notificação do requerimento de despejo.
[10] Nos casos de oposição ao despejo, o juiz decide todas as questões referentes ao pedido de despejo apresentado no procedimento especial, devendo a decisão final incluir a autorização para a entrada imediata no domicílio do arrendatário, caso considere que o despejo deve ser efectivado. Evita-se, desta forma, o reenvio do processo ao tribunal quando o arrendatário se recuse a sair do locado.
[11] Evita-se, desta forma, a instauração em tribunal de duas acções distintas: uma para efectivar o despejo e outra para obter o pagamento das rendas em atraso.
